Beachtung beim Hauskauf

Veröffentlicht von Besecke in Bestandsimmobilien · Freitag 20 Sep 2024 · 5:30
Tags: Unterlagen, beim, Hauskauf, Statik, Bestandsgebäude

Beachtung beim Hauskauf

Wer sich eine Immobilie kaufen möchte, ob ein älteres Bestandsgebäude oder einen Neubau vom Bauträger, sollte aus unserer Erfahrung bestimmte notwendige Regeln beachten, weil gerade in den Kaufverträgen immer der Passus mit dem Haftungsausschluss bei Mängeln verankert ist. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien, wo man als Käufer nicht weiß und auch nicht vom Verkäufer erfahren wird, was seit der Erbauung der Immobilie alles verändert wurde und wie der Zustand der tragenden Teile ist, ist es ratsam, sich bestimmte Sachstände einzufordern. Damit kann man sich vor unliebsamen Überraschungen und Streitigkeiten schützen, wie auch die neuste Rechtsprechung des BGH zeigt.

Bestandszeichnung und Bestandsstatik

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien ist es besonders wichtig, dass man sich die Unterlagen von der Errichtung der Immobilie vorlegen lässt. Schon immer musste man auch früher bei dem Bau eines Gebäudes einen Bauantrag mit Zeichnungen und Statik einreichen und genehmigen lassen.

Sollte der derzeitige Eigentümer die wichtigen Unterlagen nicht haben, so kann man diese beim zuständigen Bauamt anfordern.

Auf Basis dieser alten Unterlagen kann der Statiker jetzt bewerten, welche tragenden Bauteile, die jetzt nur verdeckt und überbaut zu sehen sind, mit welchen Abmessungen und Material eingebaut wurden. Er kann auch feststellen, welche Lastreserven der alte damalige Bestandsstatiker bei der Erbauung vorgesehen hat. Dies betrifft die Standsicherheit und auch die Gebrauchstauglichkeit.

Noch wichtiger sind diese Unterlagen um festzustellen, welche Veränderungen im Gebäudeinneren vorgenommen wurden und welche Auswirkungen sie auf die Gebäudestatik haben. Diese Veränderungen im Gebäudeinneren sind nach unserer Praxis nicht unüblich, weil dazu kein neuer Bauantrag notwendig und der Gebäudeeigentümer für die Standsicherheit verantwortlich ist. Dies können ein neuer Fußbodenaufbau sein, Verkleidungen, Trockenbauwände, PV - Anlagen oder Dämmmaßnahmen im Dachgeschoß. Hier nur ein Beispiel aus unserem Alltag.

Der Eigentümer einer älteren größeren Bestandsimmobilie wollte im Wohnbereich eine Galerie bis in das Dachgeschoß schaffen und hat dazu im Dachbereich Decken und Pfetten verändert ohne sich jegliche Gedanken um die Standsicherheit des Gebäudes zu machen. Gleichzeitig wurde eine größere PV – Anlage installiert. Als das Gebäude verkauft werden sollte, stellte der Käufer diesen Sachstand fest und schaltete das Bauamt ein. Im Auftrag des Verkäufers haben wir das Gebäude statisch nachgerechnet und festgestellt, dass die Standsicherheit nicht mehr gewährleistet war. Auf Kosten des Verkäufers wurden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt um eine Sperrung des Gebäudes zu umgehen.

Kauft man eine Neubauimmobilie z.B. vom Bauträger, dann ist die Vorgehensweise nicht anders. Lassen Sie sich auch hier die Zeichnungen und die Statik aushändigen. Zusätzlich empfehlen wir nach unseren Erfahrungen bei Baubegleitungen, dass man sich das unterschriebene Formblatt „Erklärung über die Bauausführung der statisch-konstruktive Bauüberwachung“ aushändigen lassen sollte. Warum, dazu auch ein Beispiel aus unserem Alltag.

Bei einer Baubegleitung zum Kauf einer Immobilie haben wir auf Basis der Statik festgestellt, dass die Bauausführung einschl. der Gründung nicht auf Basis der Statik erfolgte. Es gab keinen Zusammenhang zwischen dem Ist – Zustand des Gebäudes und der übergebenen Statik. Ursache war, dass die Immobilienart so oft gebaut und immer wieder verändert wurde ohne die Statik entsprechend anzupassen.

Bei einer anderen Maßnahme wurde uns die Bestandsstatik freudig übergeben. Allerdings haben wir festgestellt, dass in der Bestandsstatik ein Kehlbalkendach mit Kehlbalkendecke berechnet wurde und wir ein Pfettendach mit Blick bis zum First vorgefunden haben. Leider zeigten die Holzpfetten so eine starke Durchbiegung, dass diese verstärkt werden mussten.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn keine statischen oder zeichnerischen Unterlagen beim Immobilienkauf vom Verkäufer übergeben werden können. Damit ist völlig unklar, wie die Immobilie und dessen tragende Bauteile seit der Erbauung verändert und ob die Veränderungen statisch betrachtet und berechnet wurden.
Andererseits wird es ohne die alten Unterlagen schwer und aufwendig nach einem Kauf der Immobilie, selber Umbaumaßnahmen oder energetische Maßnahmen durchzuführen.
Alle tragenden Bauteile müssen dann geöffnet werden um die Materialien und Abmessungen festzustellen um danach das komplette Gebäude statisch nachzurechnen einschl. möglicher Verstärkungsmaßnahmen/Sanierungen. Dies verursacht erhebliche zusätzliche Kosten, welche bei der Finanzierung ebenfalls berücksichtigt werden sollten.

Wie ist der bauliche Zustand der Immobilie?

Um dies festzustellen ist es ratsam, einen Fachexperten, am besten einen Statiker, an seiner Seite zu haben. Durchbiegungen bei Holztragwerken wie Dachstuhl oder Holzbalkendecken oder Risse in Wände und Stahlbetondecken bedürfen eine statische Beurteilung genauso wie Korrosion von Stahlträgern bei den Kaiserdecken. Diese Korrosion tritt besonders in feuchten Kellern auf, wo die außenliegende Kellerabdichtung defekt ist und in älteren Gebäuden keine funktionierende Horizontalsperre im Mauerwerk mehr vorhanden ist.

Besonders ältere Holzbalkendecken bedürfen eine genaue Bewertung/Betrachtung im Auflagerbereich bei Außenwänden.

So mussten wir bei der Sanierung und dem Umbau eines Jugendstilhauses bei den Holzbalkendecken feststellen, dass die Balkenköpfe in der Außenwand starke Fäulnisbefall aufwiesen und in Feuchträumen zusätzlich Hausschwamm vorhanden war. Umfangreiche Sanierungs- und Verstärkungsmaßnahmen mit erhöhten Kosten waren die Folge.

Natürlich obliegt es jedem Immobilienkäufer selber, inwiefern er bei den heutigen hohen Preisen von älteren Bestandsgebäuden diese aufgezeigten Sachverhalte vom Verkäufer fordert und für sich bewertet.

Wir können aus unserem Alltag bei der Baubegleitung und den statischen Berechnungen bei Sanierungen und Umbaumaßnahmen die Sachverhalte empfehlen um erhöhte Baukosten zu vermeiden. Sinnvoll ist auf jeden Fall eine Bauberatung im Vorfeld sowie eine fachkundige Baubegleitung bei der Ortsbesichtigung.

Wohnfläche im Dachgeschoss

Oftmals werden in Exposes von Maklern Wohnflächen im Dachgeschoss ermittelt und nach dieser Wohnfläche der Kaufpreis festgelegt. Hier ist Vorsicht geboten, wie ein neues Urteil des Bundesgerichtshofes aufzeigt. Wird im Kaufvertrag eine Wohnfläche im Dachgeschoss ausgewiesen, obwohl diese Fläche wegen Verstoßes gegen die Regeln der Landesbauordnung keine Aufenthaltsfläche ist, so steht dem Käufer ein Minderungsrecht bzw. Schadensersatz/Mängelbeseitigungsrecht zu (BGH V ZR 134/22). Dies ist dann der Fall, wenn keine ordnungsgemäße Zuwegung besteht, ein 2. Rettungsweg oder die Höhe von 2,20m über die Hälfte der Grundfläche nicht vorhanden ist. Trifft eines dieser Punkte nicht zu, dann ist die ausgewiesene Fläche im Dachgeschoss kein Aufenthaltsraum/Wohnraum.

Zusätzlich ist dabei noch die Statik durch die zusätzlichen Nutzlasten zu hinterfragen.

Beratung via ZOOM

(Anm.: Der Beitrag ist die persönliche Meinung des Verfassers und stellt keine bautechnische und rechtliche Beratung im konkreten Einzelfall dar.)

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