Umnutzung und Sanierung

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Umnutzung und Sanierung

Bauplanung, Baustatik, Bauherrenberater, Baumängel, Schulungen, Gutachten
Veröffentlicht von Besecke in Bestandsimmobilien · 22 Dezember 2020
Tags: UmnutzungBestandsgebäude
Umnutzung und Sanierung Bestandsimmobilien

Bei der Umnutzung und Sanierung von Bestandsimmobilien ist eine Vielzahl von technischen und vor allem statischen Vorgaben zu beachten und statisch nachzurechnen.
 
Es dürfte verständlich sein, dass man nicht alle Bestandsimmobilien abreißen kann und durch einen Neubau ersetzt. Dort wo die technischen Möglichkeiten und die Wirtschaftlichkeit vorhanden sind, sollte eine Sanierung oder eine spätere Umnutzung in Betracht gezogen werden.
Dabei können die Möglichkeiten vielfältig sein.
 
  • Veränderungen der Innenräume
  • Dachgeschossausbau
  • Aufstockung des Gebäudes
  • neuer Anbau zur Wohnraumschaffung

Mit all diesen aufgezeigten Möglichkeiten ist eine statische Betrachtung der tragenden Gebäudeteile wie Decken, Stürze und Dachstuhl unbedingt notwendig und vom Gesetzgeber in der Landesbauordnung auch festgelegt.

Als Beispiel sei der Ausbau des Dachgeschosses einschl. des s.g. Spitzboden aufgeführt. Um diesen Bereich zu Wohnzwecken umbauen/umnutzen zu können, sind folgende Punkte zu beachten.
 
·         Über die Hälfte der Grundfläche ist eine Raumhöhe von mind. 2,20 m notwendig.
·         Es müssen die Forderungen nach dem Brandschutz und dem 2. Rettungsweg erfüllt werden.
·         Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung eines zugelassenen Statikers muss eingeholt werden.
·         Die Bedingungen nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen erfüllt werden.

Ähnlich verhält es sich, wenn man die Innenräume im Gebäude oder den Fußbodenaufbau (z.B. Fußbodenheizung o.ä.) verändern möchte. Innenwände abreißen um Räume zu vergrößern bedarf immer eine statische Betrachtung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung eines Statikers. Hilfreich bei der statischen Bewertung ist dabei, wenn man die alten statischen Unterlagen von der Bestandsimmobilie vorlegen kann. Damit ist ein Vergleich vom alten Bau-Ist mit dem zukünftigen Bau-Soll durch einen Fachmann möglich.

In diesem Zusammenhang ist es empfehlenswert, auch eine energetische Ertüchtigung der Gebäudehülle vorzunehmen und vorhandene Bauschäden durch unterlassene Unterhaltungsmaßnahmen (z.B. nasse Keller) zu beseitigen.
Das hört sich erstmal nach viel Aufwand, Stress und hohen Kosten an, muss es aber nicht sein.

Einfacher ist es, wenn das Grundstück hinsichtlich Abstandsflächen und möglichen Bebauungsplänen, groß genug ist, einen Anbau am Bestandsgebäude zu errichten. Dazu ist neben einer Genehmigungsstatik auch ein Bauantrag notwendig.

Allerdings darf auch nicht aus bautechnischer Sicht verkannt werden, wenn die vorhandenen Verschleißerscheinungen an den tragenden Bauteilen, sei es durch unterlassene Bauunterhaltung oder zeitgemäßer Bauschäden, so wesentlich sind, dass eine Sanierung oder Umnutzung unwirtschaftlich werden kann. Der Wert einer Bestandsimmobilie setzt sich aus dem Bodenrichtwert und dem Gebäudewert zusammen. Der Bodenrichtwert bleibt beim Abriss des Gebäudes gleich. Ist der Gebäudewert sehr niedrig durch vorhandene Baumängel infolge Instandsetzungsstau, dann ist ein Neubau wirtschaftlicher.
Bei dieser Entscheidung kann ein Statiker, welcher die tragenden Bauteile sehr gut einschätzen kann, besonders hilfreich.

Aus unserer Berufserfahrung als Statiker ist eine sinnvolle und wirtschaftliche Umnutzung und Sanierung von Bestandsimmobilien in den meisten Fällen möglich und machbar. Man sollte aber nicht auf eine unabhängige Beratung vor Ort durch einen erfahrenen Statiker, auch wenn dies Geld kostet, verzichten.   


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