Dachgeschossausbau, Anbau

B + B  Planungsbüro
Dipl. Ing. Uwe Besecke LL.M
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listengeführter Tragwerksplaner und Bauvorlageberechtigter Ing. Kammer RLP
Wirtschaftsjurist
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Dachgeschossausbau, Anbau

Bauplanung, Baustatik, Bauherrenberater, Baumängel, Schulungen, Gutachten
Veröffentlicht von Besecke in Bestandsimmobilien · Mittwoch 25 Nov 2020
Wohnraumoptimierung - #FragdenStatiker

Aus den objektiven Gründen in Zeiten der Pandemie stellen viele Immobilienbesitzer fest, dass der vorhandene Wohnraum für Homeoffice, was auch nach der Pandemie verstärkt bleiben wird, oder für persönliche Rückzugsorte zu wenig ist. In diesen Momenten denkt man über eine Optimierung der Immobilie für die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum nach.
 
Diese Entschleunigung in der derzeitigen Pandemiephase sollte man sinnvoll nutzen um für sich Klarheit für die weiteren Wege zu schaffen und die notwendige Planungsphase zu beginnen. Denn eins dürfte klar sein, dass man mit solchen Baumaßnahmen nicht einfach „schnell“ beginnen kann sondern eine Vorbereitungsphase notwendig ist.
 
a)    Dachgeschoss- und Nebengebäudeausbau
 
Eine Möglichkeit ist der Ausbau von ungenutzten Dachräumen oder vorhandenen Nebengebäuden. Dies ist sicherlich sinnvoll, wenn die baulichen Gegebenheiten und die Bauvorschriften zur Statik, Brandschutz, Fluchtwege und Raumhöhen beachtet werden. Ob diese Regelungen aus den jeweiligen Landesbauordnungen im konkreten Fall eingehalten werden können, kann in einem Beratungsgespräch mit einem zugelassenen Bauvorlageberechtigten abgeklärt werden. Die Vorschriften hinsichtlich des 2. Fluchtwegs oder notwendige Raumhöhen für Aufenthaltsräume sollten nicht unterschätzt werden, deshalb empfehlen wir immer eine Beratung über die vorhandenen Möglichkeiten durch einen Bauexperten.
 
Beim Dachgeschossausbau sind aber vor allem statische Gesichtspunkte zu beachten. Schließlich sollte man bedenken, dass der Statiker bei der Erbauung der Bestandsimmobilie die neuen Lasten, welche auf den Dachstuhl und der Dachgeschoßdecke wirken, nicht kannte und natürlich bei der Auslegung der tragenden Teile nicht berücksichtigt hat. Zusätzliche Lasten können ständige Lasten wie Trockenbau, Dämmung oder Estrich oder s.g. Nutzlasten (z.B. „Verkehrslasten“) sein. Dabei gibt es nach DIN EN 1991 unterschiedliche Nutzlasten, welche im Verhältnis zu den alten damals angenommenen Nutzlasten gesetzt werden müssen. Erhöhen sich die neuen ständigen Lasten und Nutzlasten, ist eine Nachrechnung der tragenden Bauteile nach LBauO notwendig. Diese Nachrechnung beinhaltet den Tragfähigkeitsnachweis des tragenden Bauteils und die neue Verformung/Durchbiegung.  
 
Eine statische Nachrechnung der tragenden Teile (s.g. Unbedenklichkeitsbescheinigung) ist in solchen Fällen unausweichlich und wird von der Baubehörde auch entsprechend gefordert.
 
Beispiel aus unserer Praxis:



Hilfreich in solchen statischen Betrachtungen und Nachrechnungen ist es, wenn die alten statischen Berechnungen von der Erbauung der Immobilie noch vorhanden sind. Hier kann der Statiker erkennen, was überhaupt damals berechnet wurde. Dies ist dann mit der vorhandenen vorgefundenen Bauausführung zu vergleichen. Aus unserer Berufspraxis wissen wir, dass es nicht unüblich ist, wenn zwischen Berechnung und Bauausführung über der langen Zeit Abweichungen bestehen.

a)    Anbaumaßnahmen

Gerade im ländlichen Raum, dort wo die vorhandenen Grundstücke größer sind wie in der Städten, kann auch über einen Anbau von Wohnraum/Aufenthaltsräumen/Einliegerwohnung o.ä. sinnvoll nachgedacht werden. Diesbezüglich besteht hier eine Vielzahl von Möglichkeiten. So haben wir schon Entwürfe realisiert, wo aus dem Bestandsgebäude der Treppenraum rausgenommen wurde und der Zugang über ein angebautes separates Treppenhaus erfolgte. Der so gewonnene Platz (ehemaliges Treppenhaus) wurde zu neuen Wohnraum umgebaut.
 
Eine andere realisierte Möglichkeit ist die Erweiterung des Bestandsgebäudes durch einen Anbau einschl. einer separaten Einliegerwohnung, um ein s.g. Mehrgenerationshaus zu schaffen. Diese Einliegerwohnung kann aus steuerlichen Gründen auch als Praxis/Büroraum genutzt werden oder es können Familienmitglieder zur gegenseitigen Unterstützung einziehen.
 
Hier spielt natürlich die Grundstücksgröße eine Rolle, da Abstandsflächen zu den Grundstücksgrenzen eingehalten werden müssen. Gleichzeitig muss ein Bauantrag sowie eine statische Berechnung angefertigt werden. Dieser Aufwand ist aber gering, wenn man den wirtschaftlichen Nutzen und das eigene individuelle Wohlbefinden betrachtet.

Beispiel aus unserer Praxis:



Noch günstiger wird es, wenn man wie bei uns, den Bauantrag und die Statik aus einer Hand machen lässt. Durch die Aufwandsminimierung kann ein günstiger Honorarpreis bundesweit angeboten werden. Denn wir sind s.g. Bauvorlageberechtigte/Entwurfsverfasser nach LBauO und gleichzeitig listengeführte Tragwerksplaner.
 
Schaut man in die Zukunft, dann bestehen zu den neuen Voraussetzungen genügend technische Möglichkeiten, seine Immobilie den neuen Herausforderungen anzupassen.
 
Nicht nur unter den Bedingungen von erneuerbaren Energien wie Solarthermie und Solarenergie auf den Dachflächen (auch hier braucht man eine statische Berechnung) sondern auch bei der Wohnraumverdichtung und Optimierung werden bautechnische Planungsleistungen und Überlegungen notwendig. Eine ausgefeilte gut überlegte Planung und Berechnung spart später erhebliche Baukosten während einer möglichen Bauausführung.

Einer der wichtigsten Bedingungen für einen Erfolg ist, dass man selber Klarheit hat, was die Vision für die Zukunft ist, welche Wege man gehen und wie man ganz individuell leben möchte. Dann bereitet solche Umbau- und Anbaumaßnahme Freude und Spaß wenn es fertig ist. Wir mit unserer fast 30-jährigen Erfahrung auf diesem Gebiet unterstützen und beraten Sie umfassend gerne.


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