Bestandsstatik Gebäudemodernisierung

Veröffentlicht von Besecke in Bestandsimmobilien · Sonntag 10 Dez 2023
Tags: Gebäudemodernisierung, Statik, PV, Anlagen, Dachgeschossausbau

Bestandsstatik Gebäudemodernisierung

Beim Gebäudeumbau oder der Modernisierung einer Bestandsimmobilie, sei es beim Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken oder der Dämmung von Dachflächen/Decken, Montage von großflächigen PV-Anlagen oder der Entfernung von Innenwänden um Räume zu vergrößern, kommt es nach unserer Ansicht nicht primär auf die Architektur an, sondern auf die Bestandstatik der Immobilie.

Die Architektur ist sowieso immer subjektiv und ändert sich mit den Jahren, entscheidend sind die Werte und Lebensbedürfnisse der Eigentümer/Bewohner im Verhältnis zu den möglichen statischen wirtschaftlichen Verhältnissen im Gebäude.

Objektiv ist die Statik eines Gebäudes zur Standsicherheit, was bei jeder Veränderung einer Immobilie zu beachten ist.

Statik und die individuellen Lebensvorstellungen bilden somit eine Einheit und sollten bereits beim Kauf der Immobilie beachtet werden. Aus diesem Grund empfehlen wir bereits bei der Immobilienbesichtigung nach der Bestandsstatik zu fragen und durch einen Statiker prüfen zu lassen.

Aber natürlich kann man die Statik und somit die Standsicherheit seines Gebäudes ignorieren und die Ansicht vertreten, dass alles die Baufirma macht und bis jetzt auch nichts passiert ist. Verantwortlich für die Standsicherheit bei Veränderungen am Gebäude ist der Eigentümer und er entscheidet somit, wie wichtig die richtige Statik ihm ist.

Aber warum ist dies so wichtig?

a) Die Bestandsstatik hat entscheidenden Einfluß auf die weiteren Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude. Der erste Punkt dabei ist, unter welchen statischen Gesichtspunkten das Gebäude damals erbaut wurde, welche tragenden Teile mit welchen Abmessungen verwendet wurden und wie die Lastreserven von Dachteilen, Stürzen und Fundamenten sind. Aus unserer Praxis wissen wir, dass schon vor vielen Jahren die Gebäude nicht immer nach der gerechneten Statik erbaut wurden. Das war damals vor 40 – 60 Jahren nicht anders wie heute. Andererseits wurden vielleicht „inoffizielle“ Veränderungen am Gebäude vorgenommen ohne einen statischen Nachweis für die Standsicherheit zu führen. Das erleben wir bei Besichtigung sehr häufig.

Dazu nur ein Beispiel aus unserer Praxis. Ein Haus sollte verkauft werden und der Käufer stellte fest, dass eine tragende Mittelpfette des Dachstuhls ca. 1,20m von seiner berechneten Lage in der Bestandsstatik bei der Bauausführung verschoben wurde. Der Käufer einschl. das eingeschaltete Bauordnungsamt verlangte den Standsicherheitsnachweis für diese Dachpfette. Unsere statischen Berechnungen ergaben, dass diese Dachpfette unter bestimmten Laststellungen nicht tragfähig ist und verstärkt werden musste. Die Sanierung einschl. statischen Berechnungen bezahlte der Verkäufer.

Bei einem anderen Beispiel wurde am Dachstuhl festgestellt, dass die Sparrenabmessungen viel geringer waren wie die errechneten Abmessungen in der Bestandsstatik. Somit bestanden keinerlei Lastreserven für Dämmmaterial oder eine PV-Anlage.

Bei einem anderen Gebäude wurde festgestellt, dass der statische Ist-Zustand des Gebäudes überhaupt nicht mit der Bestandsstatik übereinstimmte. Dies ist schon verwunderlich, dass dieser Sachverhalt damals dem Bauordnungsamt nicht aufgefallen ist.

In einem anderen Fall war in der obersten Geschossdecke in der alten Bestandsstatik ein Stahlbetonbalken berechnet wurden. Vorgefunden wurde ein angerosteter Stahlträger. Ob dieser die neuen Lasten aufnehmen kann?

b) Nicht anders verhält es sich bei der geplanten Entfernung von Innenwänden um Räume zu vergrößern oder seinen offenen Lebensstil Ausdruck zu verleihen. Innenwände von 115 mm können nicht nur eine tragende Funktion in vertikaler Richtung haben, sondern besitzen auch eine horizontale Aussteifungsfunktion gegen horizontale Windlasten. Dies darf natürlich nicht unterschätzt werden und bedarf der statischen Kontrolle. Hier sind auch die Fenstergrößen in der Außenwand zu betrachten und ob eine Queraussteifung z.B. bei Holzbalkendecken vorhanden ist. Gerade bei alten Gebäuden mit Holzbalkendecken ist oftmals kein Ringanker vorhanden oder eine Innenwand von 115 mm, welche in der Bestandsstatik vertikal nichttragend ist, wurde aus Kostengründen damals bei der Bauausführung als Auflager für die Holzbalken verwendet. Haben wir alles schon bei Gebäudeuntersuchungen vorgefunden.

c) Kann eine Bestandsstatik bei der Besichtigung nicht vorgelegt werden, weil nicht beim Verkäufer vorhanden, so kann der Verkäufer diese Bestandsstatik beim zuständigen Bauordnungsamt anfordern.

d) Auf Grundlage der vorgefundenen statischen Verhältnisse und dem Bauzustand der tragenden Bauteile (Bauschäden, Unterhaltungsstau, Durchbiegungen usw.) kann der Statiker einschätzen, ob die geplante Umgestaltung nach seinen eigenen Lebensbedürfnissen statisch machbar und wirtschaftlich ist. Entsprechend dieser Einschätzung kann man dann persönlich selber entscheiden, ob der Kaufpreis einschl. der zu erwartenden Umbaukosten für einen selber machbar ist oder nicht.

Auf keinen Fall sollte man die neuen Zusatzlasten auf den alten tragenden Bauteilen unterschätzen.

Würde man denn selber bedenkenlos Zementsäcke nebeneinander vollflächig auf das Dach oder auf die Dachgeschossdecke legen?

Nichts anderes liegt vor, wenn man z.B. eine PV-Anlage (25 kg/m2) installiert oder Dämmung mit Verkleidung (ca. 30 kg/m2 je nach Material und Stärke) verlegt. Hier sind je nach Materialeinsatz und Lage entsprechende Lastverfolgungen bei den tragenden Bauteilen vorzunehmen. Man sollte in solch einem Fall ohne fundierte statische Unterlagen nicht die mündlichen Aussagen von Verkäufern oder Energieberatern bedenkenlos folgen. Dies kann nach unseren Erfahrungen zu weitreichenden Folgen und Gebäudemängel wie Risse o.ä. führen.

In unserer Einzelberatung können wir Sie auf Grundlage einer Präsentation umfassend beraten und statische Hinweise zum weiteren Ablauf geben.

Noch effektiver ist natürlich eine honorarpflichtige Ortsbesichtigung mit entsprechender Beratung. Vereinbaren Sie einfach einen Termin mit uns.

Es bleibt somit die Frage von jedem Gebäudeeigentümer selber zu beantworten, welche Verantwortung man zur Standsicherheit seines Gebäudes übernehmen will und ob man bereit ist dafür was zu tun. Wir können Sie bei dieser Entscheidungsfindung kompetent mit unserer Erfahrung beraten.

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