Baumängel und Abnahme
Was sind die berechtigten Erwartungen eines Bauherrn? Sie haben zum Beispiel Ihr Haus streichen lassen und dann ist die Farbe schnell vergilbt und nun? Welche Gewährleistungsrechte sind möglich? Wir haben uns mit diesem Thema im Rahmen unseres Inhouse-Schulungsprogrammes beschäftigt.
"Baumängel - Grundlagen im Werkvertragsrecht" (hier)
Die Frage ist, wie die Rechtsprechung die möglichen Erwartungen eines Auftraggebers sieht und einschätzt. Dazu der BGH in einer neueren Rechtsprechung
"Ob die Parteien eines Werkvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB getroffen und welche Beschaffenheit sie gegebenenfalls vereinbart haben, ist durch Auslegung des Werkvertrags zu ermitteln."
"Bei der Auslegung im Hinblick auf eine etwaige Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung."
Eine weitere Frage ist, was überhaupt ein Baumangel ist, unbefangen objektiv und nicht subjektiv nach den Realitätsinseln eines Betroffenen.
Welche Bedeutung hat eine Abnahmehandlung des Auftraggebers?
Die Leistung des Auftragnehmers ist nur vertragsgerecht, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Im Rahmen der getroffenen Vereinbarung schuldet der Auftragnehmer ein funktionstaugliches und zweckentsprechendes Werk. An dieser
Erfolgshaftung ändert sich grundsätzlich nichts, wenn die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben, mit der die geschuldete Funktionstauglichkeit des Werkes nicht erreicht werden kann.
Ist die Funktionstauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch versprochen und ist dieser Erfolg mit der vertraglich vereinbarten Ausführungsart nicht zu erreichen, dann schuldet der Auftragnehmer die vereinbarte Funktionstauglichkeit. Unabhängig davon schuldet der Auftragnehmer vorbehaltlich abweichender Vereinbarung die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik.
In der täglichen Praxis ist aber die Frage erheblich, wann kann ich als Auftraggeber/Besteller einen Mangel gegenüber dem Auftragnehmer/Baufirma geltend machen und wie hoch und wie berechnet man die Mängelbeseitigungskosten. Diese Fragestellung wurde durch höchstrichterliche Urteile entschieden.
Der Besteller ist grundsätzlich allerdings erst nach Abnahme des Werks berechtigt, die in § 634 BGB bezeichneten Mängelrechte geltend zu machen.
Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass im Grundsatz die Abnahme des Werks den maßgebenden Zeitpunkt markiert, ab dem die Mängelrechte des Bestellers aus § 634 BGB eingreifen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Besteller Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen kann.
Allerdings stehen dem Besteller in der Herstellungsphase Erfüllungsansprüche und Rechte des allgemeinen Leistungsstörungsrechts zur Verfügung, die unter Umständen schon vor Fälligkeit bestehen können, wie § 323 Abs. 4 BGB zeigt. Herstellungsanspruch und Nacherfüllungsanspruch können demnach nicht nebeneinander bestehen. Vor der Abnahme steht dem Besteller der Herstellungsanspruch nach § 631 Abs. 1 BGB zu.
Der Besteller kann in bestimmten Fällen berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen. Das ist zu bejahen, wenn der Besteller nicht mehr die Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Macht der Besteller gegenüber dem Unternehmer nur noch Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes geltend oder erklärt er die Minderung des Werklohns, so findet nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum alten Schuldrecht eine Abrechnung der beiderseitigen Ansprüche statt.
Mit der Minderung erklärt der Besteller, das Werk behalten zu wollen. Er erhält mit dieser eine Kompensation für den Mangel dadurch, dass die Vergütung des Werkunternehmers entsprechend dem Verhältnis des Minderwerts des vom Unternehmer hergestellten Werks zu dem Wert des Werks im mangel-freien Zustand herabgesetzt wird. Erklärt der Besteller die Minderung nach § 634 Nr. 3, § 638 BGB, ist die Vergütung gemäß § 638 Abs. 3 BGB in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
Verlangt der Besteller Schadensersatz statt der Leistung als kleinen Schadensersatz, umfasst dieser den infolge der mangelhaften Leistung des Unternehmers bestehenden Minderwert des Werks sowie gegebenenfalls darüber hinausgehende weitere Schäden im Vermögen des Bestellers.
Interessanter ist aber für einen Auftraggeber die Fragestellung, wie sich die eventuellen Mängelbeseitigungskosten in der Höhe geltend machen können.Auch darüber hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung getroffen.
Auszug aus der Entscheidung:
Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen.
Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel beseitigen lässt, kann die von ihm aufgewandten Mängelbeseitigungskosten als Schaden gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB ersetzt verlangen. Vor Begleichung der Kosten kann der Besteller Befreiung von den zur Mängelbeseitigung eingegangenen Verbindlichkeiten verlangen.
Darüber hinaus hat der Besteller, der Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB verlangt hat, grundsätzlich weiterhin das Recht, Vorschuss gemäß § 634 Nr. 2, § 637 BGB zu fordern, wenn er den Mangel beseitigen will.
Es macht also nach unserer Ansicht einen Sinn, einen unabhängigen Bauexperten mit der genauen Mängeluntersuchung zu betrauen und gleichzeitig die technischen Möglichkeiten der Mängelbeseitigung aufzuzeigen und entsprechende Angebote von Baufirmen einzuholen. Dadurch ist man als Besteller in der Lage, die genauen Mängelbeseitigungskosten zu benennen und entsprechend durchzusetzen.
Als unabhängige Bausachverständige, Baustatiker und Wirtschaftsjuristen sind wir Ihnen gerne behilflich.
In unserem kostenlosen Talk via ZOOM einmal im Monat wollen wir dazu konkrete Antworten suchen und einen Erfahrungsaustausch unter private Bauherren starten. Interessenten können sich gerne anmelden.
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